За 5 лет в Общество защиты дольщиков поступило более 5 000 обращений. 90 % из всех жалоб связано с 25 основными проблемами. Мы подготовили их сводный перечень с вариантами как уже имеющихся, так и перспективных, кажущихся нам наиболее эффективными, решений. Предлагаются законодательные и организационные изменения. Даже без участия законодателей можно снизить недоверие потенциальных и недовольство имеющихся покупателей новостроек.
|
Проблема |
Имеющееся решение |
Эффективное решение |
|
Невозможность объективной оценки застройщика и проекта строительства перед покупкой |
услуги независимых консультантов, отказ от покупки у данного застройщика |
страхование ответственности в Фонде, повышение прозрачности работы застройщиков через смарт-контракты |
|
Продажа по договорам ЖСК вместо ДУДС для ухода от ответственности |
отказ от покупки у данного застройщика |
разъяснения Верховного суда РФ о необходимости применения 214-ФЗ к ЖСК, организованным застройщиками |
|
Невозможность заключения ДУДС после ввода дома в эксплуатацию |
заключение ДУДС «задним числом», заключение ПДКП |
распространить 214-ФЗ на введённые в эксплуатацию дома |
|
Навязываемое платное бронирование помещения перед заключением ДДУ |
отказ от покупки у данного застройщика |
законодательный лимит не боле 0,001 % от цены, смарт- контракты (стандартные условия) |
|
Навязывание оплаты цены ДДУ до государственной регистрации, в том числе через аккредитив |
отказ от покупки у данного застройщика |
законодательный запрет, смарт-контракты (стандартные условия) |
|
Навязываемые услуги по регистрации собственности |
отказ от ДДУ на регистрацию с возвратом его цены |
смарт-контракты (автоматическая регистрация права собственности) |
|
Включение в ДДУ условий, освобождающих от ответственности |
отказ от покупки у данного застройщика |
смарт-контракты (стандартные условия) |
|
Навязывание управляющей компании от застройщика с повышенными тарифами |
смена управляющей компании через собрание собственников |
дольщики должны быть приравнены по правовому статусу к собственникам, выбор управляющей компании через технологические платформы (Госуслуги и пр.) |
|
Включение в ДДУ условий о необходимости предоплаты коммунальных услуг за несколько месяцев |
самозахват помещения без передачи и уплаты коммунальных платежей |
смарт-контракты (стандартные условия) |
|
Неопределённость сроков приемки и передачи: недобросовестные застройщики и потребительские экстремисты |
застройщики вводят дома «задним числом», приглашают на несуществующие приёмки, высылают односторонние акты; дольщики оспаривают односторонние акты и признают право собственности в суде, размер неустойки вырастает |
смарт-контракты (автоматический доступ в помещение после ввода дома через электронные ключи без подписания бумаг) |
|
Просрочка передачи помещения |
выплата неустойки за просрочку, возмещение убытков через суд, а при просрочке от 2 месяцев одностороннее расторжение, возврат цены ДДУ, уплата процентов за пользование, возмещение убытков через суд |
смарт-контракты (автоматизация выплаты неустойки без необходимости суда, а через некоторое время автоматически открывается право на отказ от ДДУ с возвратом цены) |
|
Неопределённость недостатков: недобросовестные застройщики и потребительские экстремисты |
дольщики ходят на приёмки с видеокамерами, берут на приёмку экспертов; застройщики вводят дома с недостатками, не пускают на приёмку экспертов, не подписывают дефектовочные акты, высылают односторонние акты |
смарт-контракты (независимые аккредитованные эксперты оценивают недостатки без доступа к сведениям о застройщике и дольщике) |
|
Передача помещения с недостатками |
безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены, компенсация самостоятельно устранённых дольщиком недостатков, а при отказе или существенности недостатков – одностороннее расторжение, возврат цены ДДУ, процентов за пользование, возмещение убытков через суд |
смарт-контракты (независимые аккредитованные эксперты оценивают недостатки без доступа к сведениям о застройщике и дольщике, выплата компенсаций, а при необходимости автоматически открывается право на отказ от ДДУ с возвратом цены) |
|
Строительство дома остановлено или прекратилось, и не будет завершено в срок |
судебное расторжение, возврат цены ДДУ, процентов за пользование, возмещение убытков |
смарт-контракты (автоматически отслеживается прогресс строительства, и при приостановке у дольщика автоматически открывается право на отказ от ДДУ с возвратом цены) |
|
Существенное изменение проектной документации, в том числе площади помещения, изменение назначения общего имущества или нежилых помещений дома |
судебное расторжение, возврат цены ДДУ, процентов за пользование, возмещение убытков |
смарт-контракты (любые изменения критичных параметров ПД должны быть приняты большинством, непринявшие их участники вправе выйти из ДДУ с возвратом цены) |
|
Ухудшение качества материалов дома через изменение проектной документации |
нет |
смарт-контракты (любые изменения критичных параметров ПД должны быть приняты большинством, непринявшие их участники вправе выйти из ДДУ) |
|
Уплотнение застройки, отсутствие инфраструктуры, рекреационных зон |
|
дольщики должны быть приравнены по правовому статусу к собственникам, чтобы иметь возможность участвовать в публичных слушаниях, которые должны проводиться при заочном голосовании через Госуслуги |
|
Ввод дома в эксплуатацию с нарушением процедуры, не пригодного для проживания |
ждать, пока застройщик доделает |
смарт-контракты (в приёмке участвуют не только представители органов власти, но и представители отрасли, дольщиков) |
|
Отсутствие кадастрового учёта у построенного дома |
ждать, пока застройщик поставит на учёт |
законодательный запрет ввода дома в эксплуатацию без кадастрового учёта |
|
Отсутствие оплаты по страховому полису, влекущее его недействительность |
отказ от покупки у данного застройщика |
необходимы разъяснения Верховного суда РФ |
|
Невозможность расторжения ДДУ по соглашению сторон без отступного |
отказ от покупки у данного застройщика, если это условие было в ДДУ при покупке |
законодательное ограничение размера отступного 10 % от цены, смарт-контракты (типичные условия) |
|
Отказ выплаты после заключения соглашения о расторжении |
отмена расторжения в суде |
смарт-контракты (любое расторжение происходит после полного возврата цены) |
|
Невозможность достройки дома и передачи помещения, невозможность исполнить судебное решение о денежном взыскании |
обращение с заявлением о банкротстве |
смарт-контракты (все списания происходят автоматически, при устойчивой неплатёжеспособности автоматически происходит переход на внешнее управление Фондом) |
|
Сложность, длительность и непредсказуемость судебных разбирательств |
не обращаться в суд, простить нарушения |
расширение приказного производства, обязательная медиация, смарт-контракты (устранение споров стандартными условиями и автоматизация их разрешения без необходимости суда) |
Приглашаем к публичному обсуждению.